房企或选择“促销+转让项目”回笼资金

8月20日，A股房企龙头万科发布半年报，实现营业收入为1393.2亿元，同比增长31.5%，实现归属于上市公司股东净利润118.4亿元，同比增长29.8%。对此，万科表示，分业务看，上半年全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。另外，万科今年上半年实现新开工面积1953.0万平方米，占全年开工计划的54.1%。不过，该公司资产负债率超过85%，创下该公司A股上市以来新高。

值得注意的是，7月份房企销售整体放缓，叠加融资难度及风险攀升，预计调价促销和转让项目回笼资金或将成为不少房企的新选择。与此同时，房企激烈竞争也蔓延到头部企业，从今年前7个月销售额来看，虽然碧桂园、万科和恒大行业前三的地位暂时难以被撼动，保利地产位居行业第四，融创中国紧随其后。但2019年全年，保利地产会不会被融创中国挤到第五位成为市场关注点。

下半年房企融资环境

将稳中趋紧

在不少业内人士看来，房地产行业资金获取的难度提高，部分房企未来为缓解资金压力，可能会选择调价促销或转让项目加快资金回笼。

根据国家统计局数据，今年前7个月，房屋新开工面积增长9.5%，增速回落0.6个百分点。土地购置面积同比下降29.4%，降幅比1~6月份扩大1.9个百分点。招商证券地产首席分析师赵可称，新开工本质是补库存，而补库存的意愿主要取决于房企资金链、存量库存和对未来的销售预期。中信建投地产分析师江宇辉分析指出，虽然国内贷款和个人按揭增速出现扩大，但从趋势上看，1~7月国内贷款累计占比不断下滑，由1~2月的20.3%降至15.4%。因此，“资金压力未来进一步加大。”中信建投地产分析师江宇辉表示。越秀地产在上半年业绩发布会上也直言，下半年房企融资环境将稳中趋紧。

因此，加快新房促销、拓展新的融资渠道和转让项目成为部分房企的选择。其中，市场最为关注的项目转让正在上演。8月17日，泰禾集团公告称，其全资子公司将湖南浔龙河泰维置业80%的股权作价2.64亿元转让给了湖南浔龙河投资或其指定公司。此前通过转让项目已经回笼资金超过77亿元。新城控股截至今年7月24日，已经签订出售10个项目，回笼资金也超过40亿元。因此，有分析认为，在各种渠道融资难度增加的背景下，不排除更多的房企通过转让项目实现资金回笼。

趋势：龙头竞争加剧

随着市场环境的变化，分化开始蔓延至龙头开发商。虽然碧桂园、万科和恒大排名前三的位置短期难以被撼动，但保利地产和融创中国对行业第四位的争夺，市场最为关注。

从目前销售金额看，保利地产暂时领先融创中国位居第四，但从单月销售增速看融创中国有下半年发威的迹象。因此，下半年保利地产能否保住第四的位置将成为龙头房企格局的最大变数。记者梳理多方数据发现，2018年全年销售额排名第五的保利地产逆袭，今年前7个月累计销售额2796.61亿元，暂居行业第四位。排名第五的融创中国今年前7个月销售额2553.10亿元，同保利地产相差243.51亿元。但融创中国二季度以来整体表现要好于保利地产。数据显示，融创中国4月份销售为391.2亿元，超越保利地产的374.23亿元。5月融创中国销售443.8亿元，高出保利地产25亿元，7月份融创中国销售额411.5亿元，增幅超过20%，将差距进一步扩大为141.13亿元。

因此，如果在今年余下的5个月，融创中国能维持当前的销售优势，很可能在年底再次将保利地产挤出前四。