四川梓潼法院审理一起物业服务合同纠纷案

近日，四川梓潼县人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案，认定原告四川某物业服务有限公司存在管理失职的行为，构成违约，判决被告赵女士按双方签订的《物业服务协议》约定支付标准的80%缴纳物业管理费，驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。

据了解，1982年出生的赵女士，在梓潼县潼江路某小区购买了一套住房，建筑面积86.4平方米（系小高层电梯住宅）。2010年9月，四川某物业服务有限公司开始对小区提供前期物业管理服务，并与赵女士签订了《物业服务协议》，约定了相关的权利义务和违约责任，包括物业管理服务内容需按中国物业管理协会[2004]第1号文件中规定的“普通住宅小区三级物业管理标准”执行。2018年5月，原告物业公司撤出小区，同年10月，物业公司将赵女士告上法庭，要求其支付从2013年9月1日到2018年5月31日的物业服务费3938.7元，并承担逾期违约金787元。

赵女士辩称，由于房子漏水，自己曾和物业公司签订了免除物业费的协议，并提供了相关说明。说明内容为：“在处理室内现浇板开裂，顶板、墙面渗水及相关联的问题时所涉及的室内外维修、恢复的过程中造成了业主生活、工作的不便，为了物业工作的顺利推进，我公司与××物业服务有限公司及业主共同协商决定对业主免除4年的物业管理费用，优惠时间段从2013年9月1日起至2017年9月1日止。”说明上有建设方的公章，物业工作人员签字，落款时间为2016年11月10日。

梓潼法院审理认为，原告与被告签订相关《物业服务协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方签订的《物业费免除的说明》有建设方的公章、业主方、原告物业服务有限公司的工作人员的签字及手印，不违反真实意思表示，因此，对“免除说明”中2013年9月1日—2017年9月1日的物业管理费用应当予以扣除。

与此同时，赵女士对物业公司的服务也提出了质疑，认为其没有履行应尽的职责，达不到“普通住宅小区三级物业管理标准”。经过法院审理查明，原告物业公司早在2015年5月就给开发商“致函”载明：一期好多摄像头已坏，物业部多次去函至开发商，要求开发商通知维保单位维修处理，但至今未果；2栋电梯视频接收器被维保方拆走后已有一年之久，至今未安装，致使2栋所有电梯安保无法正常运行；道闸对照探头从安装至今未启用，多次联系安装方，未到现场处理。二期从接房至今已有一年多了，监控、门禁系统一直未安装，致使电梯经常被人为破坏，被盗事件屡屡发生，门面井水盖经常被车子损坏。没有固定的非机动车棚，致使车辆乱停乱放，非机动车辆经常被盗，造成了很大的安全隐患。

同时，在2017年7月，物业公司还向梓潼县住建局行业股汇报业主诉求相关情况时载明：小区监控设施不完善，小区车辆乱停乱放，人员出入混乱。小区垃圾桶太脏、太臭，要求天天清洗地面积污水。回复：由于本小区是再建工程以及有社区在里面，人员出入较多，物业公司加强小区入口及车辆登记工作，并限制外来车辆禁止入内，指引小区业主车辆有序停放。物业公司每天清洗小区垃圾桶地面卫生，并实施消毒措施。

法院认为，从2017年7月17日原告向梓潼县住建局行业股的汇报材料及2015年5月27日向房产开发公司的“函”载明的内容，结合“普通住宅小区三级物业管理标准”可以看出，原告存在违约行为，应承担违约责任，因此原告主张违约金，不应支持。同时，本案中，2017年9月2日—2018年5月31日的物业管理费用，应扣除20%作为原告的违约责任，其余80%被告仍应缴纳。原告诉称，监控设施不完善，系开发商行为所致，与其无关。但按照三级物业管理标准，原告在承接项目时，应有对住宅小区共用部位、公用设施设备进行查验，确保验收手续齐全的义务，因此，原告此诉称理由不能成立。

据此，法院判决赵女士支付原告物业公司物业服务管理费用497.7元，驳回物业公司其他诉讼请求。

（作者：何代江、王国木）