北京年底多盘“逐鹿”城南

原标题：年底多盘“逐鹿”城南

摄影 陈静思

随着年底的临近，开发商冲刺全年业绩“正在进行时”。值得关注的是，在今年楼市整体不景气的情况下，最近多盘获得预售证，市场涌入大量新增房源，令各个楼盘之间的竞争十分激烈。记者注意到，这些新入市房源多集中在大兴、丰台、房山等城南区域。一方面，随着城南各项利好的不断兑现，开发商迎来新的推盘契机，另一方面，由于多个楼盘扎堆亮相，开发商也面临较大销售压力。

大兴亦庄 6个限竞房同台竞争

目前，大兴成为北京在售限竞房最集中的区域。近几年“城南计划”和首都第二机场的政策利好让大兴区域的前景备受期待，而作为大兴的重要板块，亦庄板块更是聚集了多个限竞房新房项目。

亦庄区域目前在售和即将开售的限竞房项目就有6个，包括首开熙悦林语、首创禧瑞天著、瀛海府、和悦华锦、万和斐丽和即将入市的金麟府。

近日，亦庄河西又有两幅限价房地块成交，在南六环内的兴海路一带，轨道交通亦庄线和南海子公园之间。该两宗地均建设为普通商品住房，销售均价不超过52695元/平方米，最高销售单价不超过55330元/平方米，并且套型建筑面积90平方米以下的住房所占比重均需达到70%以上。

上述6个项目，再加上新成交的这两宗河西区的限竞房用地，未来区域的限竞房供应总量在万套左右。这些限竞房项目售价相差不大，都在5.2万元左右。区域相同，价格类似，如何在产品上突围，成为各家开发商要面对的事实。

面对“90/70”（90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上）的规划限制，不同的开发商做出了不同的选择。业内人士指出，在“90/70”条件限制下，当地块的容积率在1.8以上时，开发商通常会有三种选择：全洋房设计，“洋房+小高层”组合设计，“别墅+小高层”组合设计。前两种设计使得整个社区的产品形态比较均质化，客群定位也比较固定；第三种刚需加改善的产品规划，使得产品形态和客户群呈现两极分化。

在远洋、世茂、首创合作开发的大兴瀛海镇地块中，就将地块分成了东、西两区。其中西区万和斐丽为户型60—90平方米，共有4栋15层的小户型；东区海晏春秋主推叠拼、合院产品。瀛海府的产品则比较均质化，项目一期为4-9层洋房产品，共计194套，户型全部为88平方米三居。

事实上，该区域属南海子公园板块，近年来一直以别墅为主流供应，龙湖天琅、中信墅、枫丹壹号院、棠颂别墅等，均为2000万级以上的产品。未来，亦庄的供应将覆盖高、中多种客群。

丰台王佐 构建“西中央别墅区”

“城南计划的实施带来的不仅仅是区域的腾飞发展，更将改变北京高端居住生态格局。”在近日举办的“西中央别墅区·定义墅居生活新美学”论坛上，清华同衡规划院城市发展策划研究所所长彭剑波称，自然资源充沛宜人的西中央别墅区，借势新城市规划带来的万亿投资机会，在原有雄厚教育资源、文脉沉淀的基础上，将有潜力成长为新的成熟化的高端别墅板块。

据了解，对标中央别墅区的“西中央别墅区”地处京西南，在阜石路以南、永定河文化带以西、南六环以北、西六环以东的区域。从城市规划、经济发展、文化积淀、区域禀赋、精神主张五大层面来看，西中央别墅区与中央别墅区有着相似的形成基因。

在彭建波看来，与中央别墅区顺应上世纪90年代商品房改革而生相类，西中央别墅区则顺应南城腾飞而生。

领秀翡翠墅项目营销副总焦广艳则认为，“城市、自然、产品、教育和文化，这些是高端住宅区所必备的基础要素。西中央别墅区有着得天独厚的自然环境，其依托西山余脉，位于国家4A级风景区王佐镇中，周边环绕七大国家级森林公园。这里距离大兴国际机场大约40多分钟车程，距离丽泽商务区25分钟；通过京港澳、京良路等城市主干道可在30分钟快速联通城市各大商圈，同时周边又有奥莱等商圈环伺，形成配套完善的10分钟生活圈。”

河北涿州 “北漂”置业新方向

城南计划逐步落地也带动北京南部周边区域的发展。去年在北京“3·17”调控政策限制下，大量购房需求外溢，涌向环京区域，而涿州作为当时“环京唯一不限购城市”便成为部分购房者和投资客的首选目标。

今年涿州市加强了对楼市的调控力度，打击房地产市场违规操作，房价逐步回归理性。

据一位当地置业顾问介绍，“去年涿州均价为2.1万元/平方米，如今涿州房价下降至1.3万元/平方米左右。”不过，与环京其他区域楼市的沉闷相比，涿州楼市成交还是相对活跃。如今临近高铁站的项目均价在1.5万元/平方米，靠近北京的项目价格多在1.2万元/平方米。

在鸿坤·理想尔湾售楼处，北漂购房人刘先生告诉记者，不需要社保，从涿州东站做高铁只需30分钟便可到达北京西站，首付总价的4成，这些都是他考虑在此置业的重要因素。

鸿坤·理想尔湾销售顾问也告诉记者，项目购房人多为“北漂”，来此买房多是首套，“项目周边都规划有教育、医疗、商业等配套，预计在2020年左右投入使用，也有部分在京拥有一套住房的购房人，再次买房以安顿父母、子女教育。”