一桩房产买卖打了两场官司到底谁有理

【案件信息来源】

来自上海的奥地利籍张女士，最近跟中国廉政法治网法治中国频道反映，2020年6月4日，她在奥地利维也纳通过线上签约的形式，与房产购买人杨某，在第三人居间下，签订了《房地产买卖居间合同（买卖）》，购房人支付了100万元定金。由于一直处于疫情状态，张女士不能及时回国，签订房屋买卖合同和办理相关手续。

2021年期间，张女士回国，因购房人不具备上海购房资格，导致未能签订正式的房屋买卖合同，由此引发了几场诉讼。历经上海市浦东法院、上海市一中院和上海市高级人民法院审理，均判决她需履行之前签订的《房地产买卖居间合同（买卖）》，将房屋过户登记到买方名下。张女士认为，该协议属于无效合同，即使有效也属于预约合同，并且根据上海市的政策，不具备买房资格，房屋买卖事实上已无法履行，之前签订的《房地产买卖居间合同（买卖）》应该解除。

【反映材料摘要】

据张女士讲，她从十几岁就定居在奥地利维也纳，在上海也有自己的房产。2020年疫情期间，一个自称是房地产中介的韩某飞同张女士联系，说现在疫情期间房价正在暴跌，应该尽快将房屋出售，他那边有一个叫杨栋的人看上了张女士位于上海市浦东新区锦绣路2580弄10号801的房屋，尽力劝张女士抓住机会赶紧将房屋出售。由于疫情，张女士不在国内且对国内的情况不了解，对出售房屋比较犹豫，韩某飞对张女士说，我们可以先签订居间合同，按照每月3.5万元的租金将房屋租赁给杨栋，待张女士回国后，再签订正式的房屋买卖合同。在韩某飞的尽力游说下，张女士通过微信与杨某签订了《房地产买卖居间合同（买卖）》，杨某交付了100万元人民币定金，并根据居间合同的约定将房屋交由杨某租赁居住。

2021年4月左右，张女士回国与杨某协商房屋买卖合同的签订及相关手续的办理，但杨某告知张女士，因上海出台了“122限购政策”，而杨某刚离婚，不具备购房资格，无法通过签订房屋买卖合同方式进行购房，并提出让张女士配合他到法院通过调解的方式进行过户。张女士不同意，于是发函要求解除双方签订的居间合同，并退还了杨某支付的100万元定金。杨某不同意。不得以，张女士起诉至上海市浦东新区人民法院，请求解除居间合同。在张女士起诉的同时，杨某也起诉至上海市第一中级人民法院，要求继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》，并将房屋过户登记到杨某名下。浦东法院一审判决驳回了张女士的诉讼请求，张女士上诉至上海市第一中级人民法院，一中院维持了一审判决。上海市第一中级人民法院一审判决继续履行《房屋买卖居间合同》，将房屋过户登记到杨某名下。张女士上诉后，上海市高级人民法院判决维持一审判决。此后，张女士向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院驳回了张女士的再审申请。

张女士曾多次到不动产登记中心咨询过本案房屋的过户事宜，不动产登记中心均答复，是否具备购房资格以网签合同时间为准，不具备购房资格仅依据《房屋买卖居间合同》不能办理过户手续。

判决后，张女士认为法院判决有失偏颇，根据本案的实际情况，应当解除其与杨某签订的《房地产买卖居间合同（买卖）》。

【专家法律意见】

中国廉政法治网法治中国频道会同法律专家针对本《情况反映》进行研讨，根据张女士所反映情况，专家提供了如下意见：

一、张女士与杨某签订的《房屋买卖居间合同》不能构成正式的房屋买卖合同

《民法典》第495条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。而张女士签订的《房屋买卖居间合同》恰恰约定的是将来双方签订正式的房屋买卖合同，符合约定合同的约定。

首先，从合同的条款上看，在居间合同中明确约定了签订居间合同后双方协商一致后签订正式的房屋买卖合同。从双方的意思表示看，签订居间合同的目的是为了将来签订正式的商品房买卖合同。《房屋买卖居间合同》的本质是一个居间合同，而非房屋买卖合同。居间合同中关于房屋的位置、价款、支付方式等也仅是对双方未来签订正式房屋买卖合同内容的预先约定，不能认定为就是房屋买卖合同。

其次，虽然《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但是，一，本案属于二手房买卖，同一般的商品房买卖合同不同。二手房买卖是现房出售，一般的商品房买卖是期房，一般才存在预先订购的情况。二，该条目前规定“并且出卖人已经按照约定收受购房款的”，是同时具备的条件。居间合同明确约定杨栋支付的100万元是定金，是为保证未来双方签订正式的房屋买卖合同，张女士并未收受购房款，因此，适用该条判定居间合同属于房屋买卖合同的本约合同属于适用法律错误。

二、本案的《房屋买卖居间合同》应当予以解除

本案居间合同签订后，由于杨栋不具备上海市购房资格，不能再购买案涉房屋。而且经咨询，是否具备购房资格是以网签合同的时间为准进行判断。自上海市“122限购政策”出台后，购买人杨栋已不具备购房资格。在上海市第一中级人民法院作出一审判决时，甚至至上海市高级人民法院作出二审判决时，杨栋仍不具备购房资格。《房屋买卖居间合同》所约定的后续签订正式的房屋买卖合同、房屋过户登记等手续事实已不能履行。《民法典》第580条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。由于本案的房屋买卖事实上已不能履行，根据《民法典》的规定应当予以解除。

【法律依据】

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《民法典》

第四百九十五条  当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。