未开先火 满京华·满纷天地的破圈之道

当商业进入存量时代，车水马龙的繁华之下，行业却深负“千店一面”的诟病。可以说，现在不缺商业项目，也不缺地标建筑，缺的是能够融合当地区域和消费群体需求的商业项目与地标建筑。

而以“精品化”为核心理念的“深字号”企业满京华集团显然已做好了准备。深耕湾区24载的满京华集团凭借多年运营经验，正式切入商业综合体赛道，首个商业综合体项目满京华·满纷天地将打造为深圳商业新标杆。

事实上，凭借良好的先天条件及出众的规划，满京华·满纷天地虽然还未正式开业，但已成为自带流量的话题中心。自项目信息正式释放以来，满纷天地便吸引了市场的广泛关注。

在刚刚落幕的“2022中购联中国商业地产行业新年论坛暨壬寅新春联谊会”的颁奖盛典上，满纷天地喜获待开业购物中心星秀奖。

 

荣誉加身，无疑是满京华·满纷天地实力的最佳注脚。尤其是作为满京华商业综合体首秀，行业大奖是对项目潜力的认可，归根结底更是项目产品力使然。那么，究竟是怎样的优质项目能收获如此关注与殊荣，让我们通过多个维度对满纷天地进行解析，以破解其出圈之道。

一、优越先天条件造就“满纷”期待

营销专家尤金·舒瓦兹说：“营销无法创造购买商品的欲望，只能唤起原本就存在于百万人心中的希望，梦想，恐惧或者渴望，然后将这些‘原本就存在的渴望’导向特定商品。”

也就是说，商业要做的，从来不是创造一个新欲望，而是发现那些已存在的、需要被迫切解决的需求。

好在，对于满京华商业而言，这并非难题，而是其规划的底层逻辑。从最初的建筑规划到品牌引进，无一不透露出项目对目标消费者需求精准把握之上的“精品化”决心与对待市场的用心态度。

超强区位辐射千万客群

满京华·满纷天地地处湾区核心、松岗门户，伴随着深圳西进，以及前海扩容，其所处地块可谓潜力无限。同时，项目更背靠世界级交通枢纽——深圳机场，紧邻地铁6号线、11号线及京港澳高速、龙大高速、外环高速、广深沿江高速、南光高速、广深公路等多条城市主干道，轻松通达深圳核心区域，项目“深圳西引力生活心聚场”的定位不言而喻。

而随着大湾区城市群的不断聚合发展，城市间的交通便捷性持续提升，项目特殊的区域位置也使其具备了成为辐射深圳、东莞，乃至广州、中山等多地千万级客群的城市级标杆购物中心的先决条件。

也因此，项目在招商上兼顾了周边消费者的日常生活所需以及大湾区消费者的消费升级需求，呈现出颇具特色的品牌矩阵。

多业态聚合超强消费力

满纷天地综合体涵盖主题购物中心——满纷天地、开放式街区——满纷汇、社区商业——满纷里、新一代产业生态中心、国际教育、酒店公寓、高端住宅等多种复合型业态。

 

多业态的规划为项目聚合更广泛的消费力提供了更多可能。对外，项目凭借优越的区位交通条件，能够轻松吸引大湾区的庞大客流。对内，更能凭借产业园、国际教育、酒店等多维业态的虹吸效应，自带强劲客流引擎。

与此同时，多业态之间的良性互动也为综合体的未来打下了坚实的基础。开业后，商业产业互为转化，将形成合力，全面策动整个地块的繁荣与发展。

建筑与场景协奏消费体验新乐章

好的建筑，往往能承载城市文化、商务、商业与自然的需求，将建筑语言充分融入城市肌理之中，带来独特的生活空间。

相较于传统单一的商业形态，满京华·满纷天地的建筑组合模式无疑是一大亮点，作为一个面积150万㎡的超大型综合体，满纷天地包含盒子mall、网红主题街区、社区商业等多种商业形态，超大的体量与互为补充的建筑形态为项目轻松满足消费者的购物需求奠定了良好的基础，也为项目的“微度假”氛围的营造提供了更多可能。

 

通常而言，消费场域对于消费者的消费体验往往有着重要的作用，而满纷天地恰好凭借不同商业形态形成的合力，在满足不同商户和消费者需求的同时，也带来了更多元的消费体验。

同时，商业空间的建筑特色往往是消费者的“第一印象”，好的购物中心，往往也有着独具美学体验的空间打造。满京华·满纷天地背靠在城市生活美学领域沉淀了丰富经验的满京华集团，在建筑空间维度上的打造自然也颇为考究。

国际级建筑设计大师严迅奇倾力设计的建筑使得项目自带文化艺术气息，从美术馆式的主题购物中心，意大利艺术家契里柯画作式的开放街区……颇具艺术性的建筑表达手法巧妙串联起多种建筑形态组合，重新定义了艺术文化的自由生活体验，呈现出项目所主张的“微度假漫生活”氛围。而颇具网红气质的建筑特色，更为项目开业后在社交平台的传播赋予了更多可能。

明星团队成就无限可能

商业项目的筹备与运营绝不是机械化的，往往带有其操盘团队独特的印迹，一个项目的成功更与其背后的团队密不可分。

在满京华·满纷天地，其团队成员绝大部分都是资深商业地产人，拥有多个标杆项目的操盘经验，他们深耕行业多年，对行业、消费趋势等都有着独特的洞察与判断，能凭借独特的视角与充足的经验，选择更为准确的航行方向。

正是这支极具锐意与张力、沉稳又坚韧的团队，集结在一起，乘风破浪、披荆斩棘地为满纷天地这艘巨擘的迎风起航助力，为项目运作更添一重保障。

二、超强主力店揭秘极致业态组合打造独特体验

按照前瞻产业研究院统计数据，自2018年开始，国内购物中心开业数量达到峰值的533个，商业项目的扩张逐渐没了空间；之后更是逐年走低，到2020年新开业购物中心数量为374个，同比减少28%。

事实上，商业地产行业早已步入“买方市场”，行业逻辑已经改变：城市不再是过去的一张白纸，而是逐步形成差异化的地区生态与消费属性，商业项目需针对市场进行深度研究推出与之相匹配的产品，才能获得市场的认可。

面对如斯竞争，先天优势只是项目成功的众多因素中的一个，行业的不确定性有很多，如何强化产品力的核心竞争力，在行业竞争中长期稳定发挥产品力优势，无疑是巨大的考验。

对于一个商业项目来说，其核心竞争力的关键无疑是品牌矩阵。而透过满纷天地的品牌矩阵，足以窥见项目对于消费者需求的准确把握以及对于自身定位的精准捕捉，也让人们对满纷天地的开业更添几分期待。

业态组合呈现独特体验

伴随着新消费阶级和z世代不断崛起需求进阶，随之而来的商业升级变成了商业地产行业的主旋律，苏宁金融研究院的《“Z世代”群体消费趋势研究报告》提出，“Z世代有着非常强烈的求异需求，个性化、独具特色、相对稀缺的产品和品牌更容易受到他们的追捧。”可以说，能够满足微旅游、社交体验、运动休闲等多种需求的体验式空间正成为主流方向。

而这无疑是满纷天地的优势所在。立足于项目独特区位及Z世代的独特需求，满纷天地突破传统商业“零售+餐饮”业态组合桎梏，全面放大社交属性。建构新的娱乐体验消费目的地。

 

其中，项目L6-L7层规划运动综合体验及酷漫主题空间，L8-L10层规划为以美食生活主题馆、健康娱乐馆及乐活消费主题馆为主的多元生活体验，L11-L12层则将结合屋顶网红摄影基地、密室逃脱、剧本杀等新青年喜爱的体验业态打造为多元潮玩街区。

目前，项目已引进绿茶、农耕记、润园四季、清晖小苑、太二酸菜鱼、蛙来哒、探炉、渡小凤、汉阳廷、老碗会等网红餐饮，多家体验品牌，以及鹿石花艺、名艺世家、亚洲眼镜、嘻鸭涂等配套品牌。

同时，街区满纷汇充分结合街区漫步的特点，引进了奈雪、M Stand、丘大叔、台盖、茉莉奶白等网红餐饮，更发力夜经济，着力引进小酒馆等夜间消费品牌，打造“微醺”漫生活驿站。

满纷里则着重引进了乐购、幸福西饼、百果园等生活配套类品牌及小马快跑等多个儿童教育品牌，对整个项目品牌矩阵的建构进行了有效补充。

由此，满纷天地、满纷汇、满纷里三大商业形成合力，丰富的场景营造及新颖的游乐体验在撬动消费者好奇心与情感共鸣的同时，也助力项目从“千店一面”的窠臼中脱颖而出。

王牌齐聚缔造独家惊喜

对于一个具备超强竞争力的商业体而言，品牌无疑是其立足市场的第一张王牌，在“体验”思维主导下，满纷天地的品牌落位更聚焦在休闲体验业态上，并在首店经济上狠下功夫，以此拉动区域商业的全面升级。目前，满纷天地已签约进驻深圳首家重奢奥莱——杉杉奥特莱斯，更有也马马术、空气湃、K1 Speed、未来战场等主力店，将带来更为独特的体验。

 

杉杉奥特莱斯

为了迎合消费升级的需求以及消费者奢侈品消费的热情，满京华商业与杉杉集团将联手打造华南首个杉杉奥特莱斯，也是深圳首家重奢奥莱。开业后，杉杉奥莱将凭借其在奥特莱斯领域的多年耕耘，打造“重奢+轻奢+潮牌”的国内国际一线品牌矩阵。目前杉杉奥特莱斯招商进展顺利，多个品类的头部品牌均已确定入驻。

也马马术

广东首家德国FN体系认证，全国最独具特色的商场马术样板店，将打造为深圳最大的室内马术场。全新概念店外观以梦幻的游乐园为原型进行设计，4000+平方米的超大空间，包含训练场及户外网红露台休闲区，充分满足室内外马术练习和打卡拍照的需求。

空气湃

空气湃是北美领军的室内运动综合馆，包含蹦床、镭射对战、空中飞翔、蹦击球等多个室内运动项目，同时满足健身、交友、亲子等多重需求，是集少年儿童运动成长乐园、家庭欢聚平台、青年聚会潮流轰趴圣地和时尚网红打卡地为一体的运动娱乐项目之王。届时，空气湃将在满纷天地打造全国旗舰店，全面满足室内娱乐、运动、打卡的需求，带来更独特的运动娱乐体验。

K1 speed

全球连锁的室内电动卡丁车俱乐部，经过15年发展，在美国、加拿大、欧洲等地发展有100余家俱乐部，中国室内儿童卡丁车馆领导品牌，集赛车、亲子、培训、派对于一体，提供卡丁车娱乐、卡丁车竞赛、企业团建、亲子互动等全方位的服务。建成后，将成为深圳西部购物中心室内最大卡丁车馆。

未来战场VR

未来战场主打VR经济娱乐体验，将建设成为全国首家旗舰店。开业后将迎合Z世代消费者喜好，以虚拟现实技术为锚点，联动VR技术+电子竞技+体育赛事三方理念，呈现VR竞技、轰趴等多重游戏体验，打造超大面积线下综合数字竞技公园，营造多人沉浸式虚拟场景社交空间，带来新鲜、真实、刺激的真实游戏体验。

这是最好的时代，也是最坏的时代。当竞争对手不断出现，购物中心的生存之路变得愈发严峻。好在，市场从未缺少消费能力，只是缺少足够优质的项目。商业内容创新程度如何，能否塑造全新消费模式和生活场景，能否推动当地商业发展再上一个台阶，已成为商业项目“一炮而红”的关键。

这一切的由来，不过“用心”二字。一个项目的用心，往往能从细节里轻易看出。而一个用心的项目，市场也会给出好的反馈。让我们共同期待满京华·满纷天地的出色表现。