常州汉江路：焕新归来，实践城市更新之路

“两大中式高塔、400平方米的大屏映入眼帘；喧闹繁华的西广场上，精彩的真人秀表演轮番上演；带着尚未平静的激动心情，穿越兼具现代与古典美的建筑大门，进入主街区；在火车头前拍照打卡、在小亭里或击鼓或闲坐、登上‘列车’开始一段国际风情之旅”……改造升级后的常州市新北区汉江路街区，正焕发出不一样的风采。

在城市更新政策指引下，由新北区三井街道牵头、新城控股（601155.SH）深度参与汉江路城市更新改造，作为新城控股首个城市更新类EPC项目，该项目已于2021年正式完工，并于2021年10月1日正式焕新开街。项目以现代人需求为出发点，对整个街区的公共空间、建筑形象及设备设施等进行全面升级，打造一个集“国际化、年轻化、多元化”于一体的城市新地标。

如今，焕然一新的汉江路街区不仅成为常州新的“网红”打卡点，为城市活力和居民幸福生活积极赋能，更逐步成为全区乃至全市探索老旧街区改造的示范点，以及江苏城市更新新标杆。

老街焕新，为城市幸福生活赋能

去年以来，随着“城市更新”被正式写入全国“十四五”规划和2021年政府工作报告，城市更新工作逐步成为各地优化城市结构、提升城市品质的重要抓手。城市更新，应努力创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好环境，让人民有更多获得感，为人民创造更加幸福的美好生活。

此次常州汉江路焕新升级，以人的需求为出发点，关注城市的可持续发展，深度契合城市更新导向。

据悉，汉江路街区位于常州恐龙园西侧，西起晋陵北路，东至澡港河桥，形成于上世纪90年代末，沿街商业兴起于2000年左右。伴随着常州高新区的建立和发展，汉江路周边吸引了一批海内外企业落户，一批居民小区也拔地而起，一条包含日料、韩餐、印度菜等多种特色餐饮的商业街在此天然形成。20余年里，从阡陌纵横的城北郊野到高楼林立的摩登街市，是常州新北区改革与发展的缩影。

岁月变迁，汉江路街区外立面和景观形象老旧、基础设施配套较差、街区特色不够明显等问题日益突出，难以满足市民不断升级的消费生活需求。为此，三井街道于今年正式启动汉江路改造更新项目，通过EPC招标的形式，最终确定发源于常州、深耕常州多年、具备强大资源整合能力的新城控股，来实施汉江路街区更新改造，为全区探索城市更新路径提供新思路。

“城市发展到今天，空间的意义早已不限于满足功能，通过商业空间所构造的场景力，激发市民投身于美好生活的愿望。” 新城控股城市更新中心规划设计总经理、新城控股常州汉江路项目负责人龚海涛表示，汉江路项目升级改造过程中，着力于以引领情感和精神需求为核心，构建多场景下的优质空间服务，为城市活力和幸福生活赋能。据悉，汉江路街区整体分为2条设计主线，包括一条明线和一条暗线。其中，明线以列车旅行串联场景中的空间、构筑物、特色景点、灯光秀等，从西到东，跟随动线牵引，市民可体验一场国际风情之旅。

暗线则指的是街区三大部分，汉江路以“风、韵、雅”作为空间和场景的精神内核，分别代表都市风情、生活韵味、雅致情调，既呼应其本身从都市的繁华喧闹到韵味生活气息，再到清雅安静的文化氛围，又蕴含着民族自信，通过富有深度的表达，让不同的人看到不同的美。

在“风、韵、雅”的内核下，改造团队对街道景观详细分类，为店面量身定制个性化店招，形成视觉性和文化性的主题节点。以“都市风情”中的江户家为例，作为汉江路乃至常州最早的日料品牌，改造后的江户家以江户风的穿孔幕墙营造出现代、雅致又向传统致敬的氛围，外立面采用4mm厚度的铝板，穿孔形成一个个折扇形状；同时整体裙裾位置略有外翻，别样雅致，也提供了通风的进口，幕墙与外墙之间的间隙有空气流动，利于夏季隔绝外界燥热。

另一方面，改造团队整合街区功能，取消街边停车位，打造智慧街道，解决道路原本拥堵、混乱的问题，不断推动城市空间结构优化和品质提升。

先试先行，打造江苏城市更新新标杆

不仅焕新汉江路街区外部面貌，本次改造还解决了备受商户关注的油烟排放、雨污废水等“里子”问题。在项目改造启动前，三井街道便成立专项工作小组，与114家商铺逐户详细沟通，梳理诉求，从最受关注的燃气、通信、停车等基本功能提升开始，将改造落到实处。

此外，据三井街道相关负责人介绍，“整条汉江路横贯三井街道东西走向，周边科创载体、研发平台、大型企业集聚，创新链、产业链、人才链有效集成，一条汉江路，就是街道以产促城，以城兴产，产、城、人融合发展的代表。”

为此，立足于区域整体规划，此次汉江路改造既保留“回忆”又不失“新意”，一方面结合历史底蕴、产业现状和区位特点，留存开放、青春、异域美食的时代记忆；另一方面注重业态升级、主题营造，聚焦“国际化、年轻化、多元化”的形象定位，以此让城市既留得住记忆，也看得到未来。

以业态升级为例，本次改造紧跟街区整体定位及当下的客户需求，积极推进业态及品牌的调改升级。据悉，改造过程中不符合业态定位的商家为19户，其中进行业态调整的有14户，调改占比达74%。

在内外部环境升级焕新之后，如何进行后续的维护管理，是汉江路街区的另一大重要课题。为更好地服务街区，三井街道专门成立汉江路社区，并建立“国际化”服务站，成立由街道、社区、志愿者组成的“三位一体”服务队，充分发挥党建引领作用，推动形成社区、街区、创新、创业多重合一的城市新空间。

正如常州市规划设计院城乡发展所所长、副总规划师刘铭所说，“本次改造升级不仅在街道空间上，给市民创造富有特色和体验性的物质环境，更结合招商和物管的联动，整体招商运营保证了街区的特色和活力，整体物业管理保证了街区的品质，无论从硬件还是软件上都是以现代人的行为模式和需求为出发点进行升级改造，探索了一个城市公共空间从改造到使用、从管理到全民参与的全过程的沉浸式微更新方法和模式。”而不难预测的是，随着汉江路街区的成功推进，项目将成为常州市乃至江苏省城市更新领域的新样板。

深度参与，与城市发展同频共振

“换新颜”后的汉江路街区，正吸引着一批又一批慕名前来打卡的年轻人，成为“网红”新街区。数据显示，项目今年国庆7天接待客流达100万人次，创下人气新纪录。项目开街2个半月以来，无论是工作日还是周末亦或是节假日，客流相较于此前都实现了翻倍，日均客流更是突破万人以上。

“改造前，我们客群以老客户及线上引流客为主，改造后人流量明显变大，自然客户增多，并且每家店都能展现自家特色，外摆区还可以根据自家需求进行展示和摆放，既好看又实用，能吸引不少年轻客群。”汉江路街区“若竹日本料理”店负责人李先生说到。

事实上，焕新后的汉江路直接带动了商户营业收入的增长。数据显示，街区商户日营业收入较改造前增长超1.5倍，最高增长达2.5倍。

此次汉江路改造由新城控股全程参与，离不开其在常州多年的深耕经验以及多业务整合能力。深耕二十余载，新城控股于常州布局住宅、商业等多元业态，随城市脚步一同发展。此次接手新北区汉江路街区改造，以引领情感和精神需求为核心，为商业空间积极赋能，也是新城控股深度参与常州城市建设的又一次有益实践。

汉江路街区也是新城控股商开事业部城市更新中心在城市更新领域的首个项目。事实上，在城市更新领域的探索，完全契合新城控股的战略要求。12月初，新城控股内部发文宣布，公司旗下两大事业部将进行组织架构升级迭代。经过此轮迭代，两大事业部侧重点更加聚焦，住宅开发事业部更聚焦于销售型物业的产品质量与服务提升；商业开发事业部则更聚焦于商业综合体及创新商业业态的投拓、设计、建设，并针对“城市更新”业务进行探索与孵化尝试。

不难预测的是，未来，以此为起点，新城控股将持续探索和尝试“城市更新”业务，充分激发存量空间的更多可能性，持续为城市与市民幸福生活贡献力量。